[1] 점유자가 주장한 자주점유의 권원이 인정되지 않는다는 사유만으로 자주점유의 추정이 번복되거나 점유권원의 성질상 타주점유라고 볼 수 있는지 여부(소극)
[2] 토지 매수인이 매매계약에 의하여 목적 토지의 점유를 취득한 경우, 계약이 타인 토지의 매매에 해당하여 곧바로 소유권을 취득할 수 없다는 사실만으로 자주점유의 추정이 번복되는지 여부(원칙적 소극) 및 등기를 수반하지 아니한 점유임이 밝혀졌다는 사정만으로 타주점유로 볼 것인지 여부(소극)
1. 부동산 점유취득시효에서 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 한다. 다만 그 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 점유자가 스스로 그 점유권원의 성질에 의하여 자주점유임을 증명할 책임이 없고, 점유자의 점유가 소유의 의사 없는 타주점유임을 주장하는 상대방에게 타주점유에 대한 증명책임이 있다. 따라서 점유자가 스스로 매매 등과 같은 자주점유의 권원을 주장한 경우에 그것이 인정되지 않는다고 하더라도 그 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 점유권원의 성질상 타주점유라고 볼 수는 없다(대법원 1983. 7. 12. 선고 82다708, 709, 82다카1792, 1793 전원합의체 판결, 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 등 참조).
경남 김해군 김해면 삼계리 임야분쟁지 조서(1920년대)
◀경남 김해군 김해면 삼계리 임야분쟁지 조서(1920년대)▶
또한 토지의 매수인이 매매계약에 의하여 목적 토지의 점유를 취득한 경우 설사 그것이 타인의 토지의 매매에 해당하여 그에 의하여 곧바로 소유권을 취득할 수 없다고 하더라도 그것만으로 매수인이 점유권원의 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 매도인에게 처분권한이 없다는 것을 잘 알면서 이를 매수하였다는 등의 다른 특별한 사정이 입증되지 않는 한 그 사실만으로 바로 그 매수인의 점유가 소유의 의사가 있는 점유라는 추정이 깨어지는 것이라고 할 수 없다(대법원 1993. 10. 12. 선고 93다1886 판결, 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결 등 참조). 그리고 민법 제197조 제1항이 규정하고 있는 점유자에게 추정되는 소유의 의사는 사실상 소유할 의사가 있는 것으로 충분한 것이지 반드시 등기를 수반하여야 하는 것은 아니므로 등기를 수반하지 아니한 점유임이 밝혀졌다고 하여 이 사실만 가지고 바로 점유권원의 성질상 소유의 의사가 결여된 타주점유라고 할 수도 없을 것이다(대법원 2000. 3. 16. 선고 97다37661 전원합의체 판결 참조).
♠경상남도 김해군 막산면 지사리 임야조사 야장표지(1918년)♠
♣김해군 막산면 지사리 임야조사 야장표지(1918년)♣
2. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, ① 소외 1은 1964. 8. 14. 소외 2에게 이 사건 토지 및 그 지상 주택을 매도하였고, 원고의 아버지 소외 3은 최소한 1968년경부터 그 가족들과 함께 위 주택에 거주하면서 이 사건 토지를 점유해 온 사실, ② 소외 3이 1979. 10. 3. 사망하자 장남인 원고가 상속재산분할협의에 따라 단독으로 이 사건 토지를 상속하여 현재까지 평온, 공연하게 점유하고 있는 사실, ③ 이 사건 토지는 구 토지대장상 1935. 4. 12. 청수합자회사 앞으로 소유권이 이전된 것으로 등재되어 있었는데, 피고는 2006. 12. 1. 위 토지에 관하여 1948. 9. 11. 권리귀속을 원인으로 소유권보존등기를 마친 사실, ④ 원고는 소외 1과 소외 2 사이에 체결된 매매계약에 관한 매매계약서와 그 소유권이전등기절차에 필요한 소외 1의 인감신고서, 매수인란을 백지로 한 매도증서, 위임장 등(이하 위 각 서류를 통칭하여 ‘종전 매매계약서 등’이라 한다)을 보관하고 있는 사실을 알 수 있다.
원심은 위 인정 사실을 바탕으로, 소외 3이 1966. 6. 5. 소외 2로부터 이 사건 토지 및 그 지상 주택을 매수한 이래 현재까지 소외 3과 원고가 위 토지를 소유의 의사로 점유하여 옴으로써 점유취득시효가 완성되었다는 원고의 주장에 대하여, 그 판시와 같은 사정에 비추어 보면 소외 3과 원고의 점유는 소유의 의사 없는 타주점유라 할 것이어서 원고는 이 사건 토지를 시효취득할 수 없다고 판단하였다.
★경상남도 막산면 지사리 임야조사 야장 (1918년)★
◈김해군 막산면 지사리 임야조사 (1918)◈
3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
가. 비록 소외 3과 소외 2 사이에 체결된 매매계약서 등은 존재하지 아니하나, 위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 다음의 사정들 즉, 소외 3과 원고가 그 주장의 매매 이후 현재까지 40년 이상 이 사건 토지를 평온, 공연하게 점유하여 온 점, 원고가 보관하고 있는 종전 매매계약서 등은 소외 2가 소외 3에게 넘겨준 것으로 보이는데 이들 사이에 매매계약이 체결되지 아니하였다면 그 경위를 합리적으로 설명하기 어려운 점, 당시에는 중간생략등기 등 목적으로 중간 매수인이 최초 매도인으로부터 백지매도증서를 받아 최종 매수인에게 넘겨주는 사례가 드물지 아니하였던 점 등에 비추어 보면, 소외 3과 소외 2 사이에 그 주장과 같은 매매계약이 체결되었다고 볼 여지도 충분하다고 할 것이다.
나. 나아가 소외 3이 소외 2로부터 이 사건 토지를 매수하여 점유한 것이라면, 소외 2가 등기부상 소유자가 아니어서 소외 3이 그에 의하여 바로 이 사건 토지의 소유권을 취득할 수 없기는 하나, 기록상 소외 3이 소외 2에게 이 사건 토지에 대한 처분권한이 없다는 것을 잘 알면서 매매에 이르렀다고 볼 자료가 없는 이상 소외 2가 등기부상 소유자가 아니라는 사정만으로 소외 3의 점유가 점유권원의 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 둔 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 소외 3이 매매 당시 매도인에게 처분권한이 없음을 알고 있었다고 추단할 수도 없으므로 그에 의하여 소유의 의사 있는 점유라는 추정이 깨어진다고 할 수 없다.
다. 또한 위 인정 사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 소외 3과 원고가 이 사건 토지를 20년 이상 점유하여 온 이상 소외 3과 원고는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 원고 스스로 자주점유임을 증명하기 위하여 이 사건 토지의 점유취득 원인이 매매인 사실을 증명할 책임이 없을 뿐 아니라, 이와 같이 원고에게 증명책임이 없는 매매사실이 인정되지 않는다고 하여 이것만으로 점유권원의 성질상 자주점유가 아니라고 볼 수도 없다.
●월촌면 입석리 지적원도.일람도(1916년)●
◐월촌면 입석리 지적원도.일람도(1916년)◑
4. 그럼에도 원심은 이와 달리 피고가 이 사건 토지에 관한 원고의 타주점유에 대하여 증명책임을 다하였는지를 살피지 아니한 채, 그 판시와 같은 이유만으로 소외 3과 원고의 점유를 소유의 의사 없는 타주점유로 단정하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 자주점유의 추정 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
5. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[1] 부동산 점유권원의 성질이 분명하지 않은 경우, 민법 제197조 제1항에 따라 자주점유로 추정되는지 여부(적극) / 점유자가 스스로 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 인정되지 않는다는 사정만으로 자주점유의 추정이 번복되거나 타주점유로 되는지 여부(소극) / 자주점유의 추정이 번복되는 경우
[2] 등기부상 공유자들이 공유토지 중 각 특정 부분을 구분소유하게 된다고 믿고서 각 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 마친 경우, 각 점유가 권원의 성질상 타주점유인지 여부(소극)
1. 부동산의 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 점유자가 스스로 매매 또는 증여와 같이 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 인정되지 않는 경우에도 그러한 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 그 점유가 타주점유로 되는 것이 아니다. 또한 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 하려는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에 한하여 그 추정은 깨어지는 것이다(대법원 2000. 3. 16. 선고 97다37661 전원합의체 판결, 대법원 2002. 2. 26. 선고 99다72743 판결, 대법원 2014. 8. 26. 선고 2013다9888 판결 등 참조).
▲경상남도 김해군 주천면 망덕리 과세지견취원도(1912년)▲
◈경상남도 김해군 주천면 망덕리 과세지견취원도(1912년)◈
한편 공유토지는 공유자 1인이 그 전부를 점유하고 있다고 하여도 다른 특별한 사정이 없다면 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 볼 수밖에 없지만, 공유자들이 분할 전 토지의 전체면적 중 각 점유 부분을 구분소유하게 된다고 믿고서 그 각 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 경우에는, 등기부상 공유자들이 각 토지의 일부 공유자로 되어 있다고 하더라도 그들의 점유가 권원의 성질상 타주점유라고 할 수는 없다(대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결, 대법원 2007. 3. 29. 선고 2006다79995 판결 등 참조).
■경상남도 하동군 서양곡면 봉곡동 과세지견취도(1912년)■
♥경남 하동군 서양곡면 봉곡동 과세지견취도(1912년)♥
2. 원심은, 원심판결 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다) 중 별지 목록 제2항 기재 토지의 일부인 약 360㎡(이하 ‘이 사건 주택부지’라 한다)를 1987년경부터 20년 이상 점유하여 점유취득시효가 완성되었다는 피고 1의 주장에 대하여, 위 피고가 1989. 2. 22. 이 사건 각 토지 중 364/2651 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 그 지상에 무허가 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 짓고 이를 점유하고 있는 사실 등을 인정하면서도, 이 사건 각 토지에 대한 전소유자들, 원고와 피고들의 각 매매와 경매절차에서 해당 지분이 이 사건 각 토지에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되었다고 인정할 증거가 없으므로 원고와 피고 2는 이 사건 각 토지에 대한 공유지분소유권을 적법하게 취득하고, 피고 1이 이 사건 각 토지에 관한 구분소유적 공유관계가 소멸한 사실을 알지 못하였다는 사정만으로 피고 1의 이 사건 주택부지에 관한 점유가 자주점유라고 볼 수 없다고 판단하고, 피고 1의 점유취득시효에 관한 항변을 배척하였다.
◈한상준의 과세지견취도 종사원 채용장(1912년)◈
♣한상준의 과세지견취도 종사원 채용장(1912년)♣
3. 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 받아들이기 어렵다.
가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
1) 이 사건 각 토지는 분할 전 충남 ○○군 △△읍 □□리 ◇◇◇ 과수원 2,651㎡(이하 ‘이 사건 분할 전 토지’라 한다)의 일부였다가 1992. 12. 8. 충남 ☆☆군 △△읍 □□리 ◇◇◇ 과수원 1,651㎡, 같은 리 ◇◇◇-▽ 과수원 975㎡와 같은 리 ◇◇◇-◎ 과수원 25㎡로 각 분할되었고, 위 같은 리 ◇◇◇ 과수원 1,651㎡는 최종적으로 이 사건 각 토지로 분할되었다.
2) 소외 1은 1987. 5.경 소외 2 명의로 이 사건 분할 전 토지 2,651㎡ 중 661㎡를 매수한 뒤 그중 364㎡(이 사건 주택부지와 같은 부분으로 보인다) 지상에 이 사건 주택을 건축하기로 하여 같은 달 28일 소외 2 명의로 건축허가를 받아 신축공사에 착수하였으나 자금사정으로 공사를 중단하였고, 소외 2는 1988. 2.경 이 사건 주택부지와 당시까지 축조된 건물을 일괄하여 소외 3에게 2,800만 원에 양도하였으며, 소외 3은 건축공사를 진행하지 않고 있다가 1989. 2. 20. 피고 1에게 이 사건 주택부지와 지상건물을 일괄하여 4,100만 원에 양도하였다.
♥경상남도 남해군 설천면 금음리 구적도(1911년)♥
♠경상남도 남해군 설천면 금음리 구적도(1911년)♠
3) 피고 1은 소외 3으로부터 이 사건 주택부지와 지상건물을 매수한 후 이 사건 분할 전 토지 중 364/2651 지분에 관하여 1989. 2. 22. 지분소유권이전등기를 경료하였고, 자신의 비용과 노력으로 공사를 진행하여 1989. 4. 말경 이 사건 주택을 완공한 뒤 현재까지 이 사건 주택부지를 점유하여 왔는데, 당시 이 사건 분할 전 토지 2,651㎡를 기준으로 보면 피고 1의 지분비율에 따른 면적과 실제 점유면적이 약 364㎡로 일치한다.
4) 원고는 2001. 8. 10. 부동산임의경매절차를 통하여 이 사건 각 토지 중 1291/2651 지분을 매수하고, 2001. 9. 29. 이에 대한 지분소유권이전등기를 경료하였고, 2003. 4. 20. 소외 4로부터 이 사건 각 토지 중 196/2651 지분을 매수하여 2003. 6. 18. 이에 대한 지분소유권이전등기를 경료하였다.
5) 주식회사 대양상호신용금고는 1999. 3. 29. 부동산임의경매절차를 통하여 이 사건 각 토지 중 800/2651 지분을 매수하고 1999. 11. 2. 이에 대한 지분소유권이전등기를 경료하였고, 피고 2는 2003. 5. 29.과 2009. 2. 27. 주식회사 대양상호신용금고로부터 위 지분을 매수하여 원심 별지 목록 제1부동산에 관해서는 2003. 11. 25., 원심 별지 목록 제2부동산에 관해서는 2009. 3. 4. 각 지분소유권이전등기를 경료하였다.
6) 이 사건 각 토지 중 원고는 그중 1487/2651 지분을, 피고 1은 364/2651 지분을, 피고 2는 800/2651 지분을 소유하고 있다.
▣경상남도 울산군 대현면 옥동 개황도(1912년)▣
≪경상남도 울산군 대현면 옥동 개황동(1912년)≫
나. 이러한 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 주택부지를 피고 1이 점유하게 된 경위나 점유의 용도, 이 사건 주택부지와 이 사건 분할 전 토지 및 분할 후 이 사건 각 토지의 처분·이용·권리행사 관계 등을 고려할 때, 피고 1이 이 사건 분할 전 토지 중 이 사건 주택부지를 구분소유하게 된다고 믿고서 이 사건 주택부지의 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받으면서 이 사건 주택부지에 관한 점유를 취득하였을 가능성을 배제할 수 없으므로, 이 사건 토지에 관한 피고 1의 자주점유의 추정이 번복되었다고 보기 어렵다.
다. 그런데도 원심은 피고 1이 이 사건 주택부지를 점유하게 된 경위, 그 시기 및 이후 점유의 현황과 위 피고의 점유 개시 당시 이 사건 각 토지에 관한 구분소유적 공유관계가 성립하였는지 여부 등에 관하여 나아가 살펴보지 아니한 채, 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 주택부지에 관한 위 피고의 점유를 타주점유라고 판단하여 위 피고의 점유취득시효에 관한 항변을 배척하였다. 이와 같은 원심의 판단에는 자주점유의 추정에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고 1의 상고이유 주장은 이유 있다.
4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
지적(地籍) 업무를 하다 보면 본인이 조상 땅 찾기를 신청하면 본인의 조상이 소유하고 있는 토지가 조회되는 것으로 착각하는 이들이 많다. 앞서 말했듯이 이는 신청인의 소유 부동산이 조회되는 것이지 조상의 소유가 조회되는 것이 아니다. 또 가장 많이 받는 질문이 본인이 5년 동안 소유한 지번이 나오도록 요청하는 경우가 많은데 조회 시 현재 신청인이 소유하고 있는 토지가 조회되는 것이기 때문에 예전에 소유했던 토지가 조회되는 것이 아니다.
◈시가지 도근점 표석매설◈
조상 땅 찾기에서 가장 많이 이용되는 것은 개인회생 신청 시 준비서류로 본인 또는 가족의 조회자료를 신청하는 경우가 많다. 또한 현재는 사망자 재산조회 원스톱 서비스와 연계돼 서비스 신청 시 문자 또는 우편으로 신청자의 원에 따라 처리 결과를 통보하고 있다.
조상 땅 찾기는 주민등록번호 또는 성명으로 조회할 수 있다. 성명으로 조회하는 경우에는 토지대장상 주민번호가 기재돼 있지 않고 성명과 주소만 기재돼 있는 경우가 있기 때문이다. 성명으로 조회 시 동명이인이 있을 수 있기 때문에 제출한 제적등본을 바탕으로 거주한 주소와 토지대장상 등록된 주소를 비교해 자료 조회 시 이를 참고해 배부하고 있다.
★조선도 권 23★
본인 명의의 부동산을 조회할 때는 신분증만 제출하면 가능하다. 자녀가 미성년자라면 가족관계증명서를 첨부해 신청하면 되고, 자녀가 성인이라면 위임장을 제출해야 한다. 마찬가지로 배우자나 부모님 형제 역시 위임장을 제출해야 조회가 가능하다.
사망자의 명의로 조회를 신청하기 위해서는 상속권자임을 증명하는 서류를 제출해야 한다. 2008년 이후 사망자라면 조회 대상자의 기본 증명서와 신청인이 조회 대상자의 상속권자임을 증명하는 가족관계증명서를 제출해야 하며, 2008년 이전 사망자라면 제적등본을 제출해야 한다. 이때 제적등본에는 조회 대상자의 사망 일자와 신청인이 조회 대상자의 상속권자임이 명시돼 있어야 조회할 수 있는 여건이 충족된다.
■수치지적도■
만약 인터넷 공인인증서가 있다면 본인 명의의 토지 소유 현황은 한국토지주택공사가 운영하는 부동산 정보 포털사이트 ‘씨:리얼(SEE:REAL)’에서 내 토지 찾기 서비스를 이용할 수 있다.
미성년자 자녀, 제3자, 사망자의 토지 소유 현황을 조회하기 위해서는 청주는 4개 구청 중 아무 곳에나 방문해 앞서 말한 자료를 첨부해 제출해야 한다.
한 가지 첨언하자면, 대한민국은 등기부등본과 토지대장을 이원화해 관리하고 있다. 등기부등본의 소유자가 변동되면 토지대장상의 소유자를 변동하는 시스템으로 운영되고 있기 때문에 토지대장상 소유권 변동이 때때로 누락되는 경우가 있어 조회 결과에 소유하고 있는 토지가 있다면 토지 지번의 부동산등기부등본을 확인하는 것이 바람직할 것이다.
